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存量房市场中的涂料行业投资机会蔡荣祖

2022年12月20日

存量房市场中的“涂料行业”投资机会

被低估的存量房市场

“个个有机会，人人没把握”，对于存量房市场亦是如此。

存量房重装需求在美国、日本等国家建材家装类市场中占比较大，也是未来我国建材家装市场的重要增量市场。但是目前我国存量住宅面积存在被低估曾有人估算：存量房屋规模较存量住宅空间更大。

那么究竟真是数据如何，存量房屋规模到底有多大？这就得要求我们先要搞清楚存量房到底有多少，之后才能计算装修更新的潜在需求，最后得出对“涂料”的需求有多少。

根据通过“以房查房”与城镇住宅房屋竣工面积方式两者结合的方式进行估算，其中“以房查房”得出我国城镇存量住房规模约为373亿㎡；由1999年-2019年城镇住宅房屋竣工面积，推算出我国城镇存量住房规模约为341亿㎡。

综合来看，我们认为我国城镇存量住房规模约355亿㎡，相较于根据传统的“以人查房”得出的城镇住房存量200亿-300亿㎡之间是被低估的。我国城镇新房的大规模建设集中于1998年房改后，假设存量房屋每十年一更新，已进入存量房屋大规模更新期。

除住宅外我国还存在大量的其他类型存量房屋，包括办公楼、商业、学校、医院、工业厂房、自建办公楼等多种类型房屋，这些建筑同样有着量更新需求，对“涂料”有着大量需求。

若设房屋空置率为10%，存量更新将空置房屋剔除，且假设每年更新10年前存量面积的10%。以2019年为例，当年需要更新的存量面积为1999-2009年间的存量住宅面积的10%，估计2019年需要更新的存量面积为8.1亿平方米，未来存量更新需求逐年增加。

在存量更新市场中，老旧小区改造就是当中较为突出的例子。因为建造时间较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题显著，老旧小区存在安全隐患，严重影响了居民的生活体验与质量。

为了保民生、稳投资，拉内需，老旧小区改造在2015年被国家首提;2017年末启动15城试点；2018年各地密集推出改造方案跟进；2019年住建部、发改委、财政部联合发布《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，2020年国家提出要大规模推进老旧小区改造，预计老旧小区改造今年开始或大规模上量。

根据住建部统计，截止2019年5月底各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人，约4200万户，建筑面积约40亿平方米。另据国务院参事、前住建部副部长仇保兴 2019年7月测算，老旧小区改造的市场空间或达5万亿元。因此，从老旧小区的案例推断，存量房屋改造所需的建材行业市场空间广阔。

在统计了全国6个地区432个老旧小区改造案例后，假设各小区改造均需要用到内外墙粉刷的建设，估算得出墙面涂刷用量为0.32平方米。若将这一估算推广至全国，则全国40亿平方米的需改面积带来的墙面漆12.8亿平方米。

众所周知，外墙涂料不同于内墙乳胶漆，外观及功能性要求如抗腐蚀等更高，单位价值量高，外墙真石漆价格高于外墙乳胶漆高，平均来看，我们假设单位面积外墙涂料价格40元，全国12.8亿平方米用量给涂料行业带来约512亿元的需求。

值得一提的是，老旧小区改造案例仅是对公共区域进行的改造，房屋内部的居民自身的存量更新需求并未计算在内。老旧小区建成时间都已经超20年，预计在小区旧改的同时也有望拉动住户和物业配套户内拉动“二次装修”进程。

建筑涂料在重装修中的需求有望得到支撑，在“产品+服务”双轮共驱的态势下，重装的溢价幅度更大，单价将明显提升。以内墙涂料的“刷新”服务为例，平均客单价能够达到上万元，远高于新建房屋内墙涂料客单价。

由于存量更新市场很大程度上并非直接面向消费者，所以“小B端、C端重要性提升，大B端涂料企业同样受益”。其中C端渠道为主要面向消费者的家装经销商；小B渠道则为面向地方性工程项目的工程经销商，主要包括三个方面：1）老旧小区改造中的政府采购；2）收取物业维修基金，为业主服务的物业公司以及；3）承接整装或部分装修的装修公司等。